בניה שקטה בטוחה וחסכונית - תכנון ובניה המדריך המלא

לרוב הציבור, המונח "תכנון ובנייה" מזכיר בעיקר "ביורוקרטיה", "מחירי דיור", ובעיקר סחבת ועלויות כספיות רבות. עם זאת, ישנם אנשים שענייני תכנון ובנייה מטרידים אותם מאוד, משום שהם עתידים לעמוד לדין או שהם כבר עומדים לדין, בגין עבירות, שאומנם לא נחשבות ע"י רוב הציבור בתור "עבירות חמורות", אך המציאות מעידה שהן חמורות, וגם מורכבות מאוד

לפגישת ייעוץ

השאר פרטים כעת

או חייגו:

כולם יודעים שתוספות בנייה יכולות לשדרג נכס מקרקעין, אך רבים נרתעים מלהיכנס לתהליך בשל הטיפול הכרוך בהוצאת היתר בנייה. מדובר בפרוצדורה לא פשוטה, המצריכה הגשת מספר רב מאד של מסמכים וגם תקשורת עם גופים שונים. יש צורך בהרבה מאד סבלנות, ואם אפשר – מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע, המקלים על התהליך ומזרזים את הבקשה. כדאי לזכור גם, שלעתים קבלת ההיתר כרוכה בהוצאה כספית גבוהה מאד, שאינה מצדיקה בהכרח את תוספת הבנייה או את השיפוץ אותו תרצו לבצע. מומלץ לבדוק את כל הפרטים מוקדם ככל האפשר ועוד לפני הגשת הבקשה.

היתר בניה שימוש חורג והקלה

 

קבלת היתר בניה, ביצוע הבניה וקבלת אישורים בגמר הבניה עשויים שלבים רבים לא בגלל צרכים ביורוקרטיים או רצון להקשות על האזרח. בניין הוא מערכת שלמה בעלת היבטים והשפעות על מערכות אחרות: תשתית טכנית ביתית, שכונתית ועירונית (חשמל מים ביוב טלפון כבישים מדרכות חנייה).

מהו היתר בניה

פעולות שונות של תכנון ובנייה מצריכות התנהלות מול הרשויות השונות (למשל רשויות מקומיות) במטרה לקבל את האישורים הנדרשים. היתר בניה הוא האישור הניתן בהתאם לחוק התכנון והבניה כדי לאפשר בניית בניינים או כל פעולת בנייה אחרת וזה על פי תכניות בניין עיר מאושרות ועל פי תקנות הבנייה. הבונה ללא היתר בנייה או בסטייה מההיתר צפוי לתביעה משפטית לתשלום קנס כספי או לחילופין למאסר וכן להריסת אותו מבנה שהוקם ללא היתר. כמו כן יכולה הועדה לדרוש אי חיבור המבנה לרשת המים והחשמל או ניתוק מהם. היתר בנייה הוא אמצעי לשמירה על התפתחות הישוב, חזותו ואופיו כפי שהם מוגדרים בתכניות בניין ערים.

מתי נידרש להמציא היתר בניה

היתר בניה יידרש לפני כל פעולת בניה או הריסה לרבות הקמת בניין, הרחבתו, או שינוי בחיצוניותו, שינוי בייעודו, שינוי פנימיי (כאשר הדבר כרוך בשינויים בשלד ובצורה או ברכוש משותף), הקמת גדרות או סגירת מרפסות, התקנת דודי שמש,מזגני אויר ,אנטנות, מכלי דלק וארובות וכן כל תוספת המשנה את שטח הדירה או את מספר הדירות בבית. כמו כן בהקמת מבנים טרומיים חפירות וחציבות.אולם, יש להבחין בין המונח "שינוי פנימי" בדירה שאינו טעון היתר כאמור, לבין בניה בתוך דירה המהווה פיצול דירה ליחידות דיור נפרדות אשר טעונות היתר בניה.

בהקשר זה, בתי המשפט קבעו, כי די בקיומם של הפונקציות הבסיסיות של מקלחת וכיור, על מנת שניתן יהיה להגדיר את היחידה כיחידה נפרדת למגורים והטעונה היתר בניה, אולם, באחרונה, החלו בתי המשפט לבחון גם את ייעוד החלוקה ומטרתה- בהתאם לכך בוחן בית המשפט האם היחידות משמשות להשכרה או למגורי המשפחה והאם קיימים כניסות נפרדות או נקודות נפרדות לצינורות מים וביוב, לרבות מוני חשמל ומים נפרדים או סממנים אחרים המעידים כי הדירה מחולקת ליחידות דיור.

תוקפו של היתר

תוקפו של היתר הבניה מוגבל בזמן -החלטה לתת היתר או לחדשו, תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודע למבקש על האישור. תוקפו של ההיתר הוא ל-3 שנים, ואף לעיתים ל- 5 שנים.

כאמור, אם לא הוחל בעבודה או בשימוש תוך שנה מהוצאת ההיתר-בטל ההיתר במקרים מסוימים ניתן להאריך את תוקפו של ההיתר באמצעות הגורם שהנפיק אותו.

הקלה

סטייה מהחוק המאפשרת לבונה לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים. החוק מאפשר הקלות החורגות מהוראות תוכנית בניין עיר, בתנאי שהסטייה לא תהיה ניכרת. ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא זו המוסמכת לאשר הקלות למבקש ההיתר. ההיגיון העומד מאחורי אישור הקלות הוא שישנם מקרים בהם עמידה על הכללים הקשוחים עושה אי צדק עם הבונה. לדוגמה במקרים שבהם תנאי השטח, צורתו ו/או השפעת המבנים בסביבה גורמים לכך שלא ניתן לבנות מבנה ראוי בהתאם לכללים של תוכנית בניין עיר. הקלות ניתנות גם כשיש רצון לתת הטבות ליזמים וכדי לאפשר הקלות עבור מבנים קיימים שכבר נבנו שלא על פי הכללים, במקום להרוס את המבנים. בכך שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר הקלות, היא מרכזת בידיה כוח רב. כיוון שהקלה נותנת בידי בעל הנכס זכויות בניה נוחות יותר, היא כרוכה במרבית המקרים בתשלום היטל השבחה.

שימוש חורג

אפשרות לשימוש בבניין קיים בניגוד לתכלית שנקבעה בהיתר הבנייה המקורי. אם השימוש המבוקש תואם את השימושים המותרים על פי התכנית המפורטת החלה במקום, מדובר ב"שימוש חורג מהיתר" והוא יכול להיות מוגבל בזמן. אם השימוש המבוקש אינו מופיע ברשימת השימושים המותרים על פי תכנית בניין עיר החלה במגרש (תב"ע) - יש לבקש "שימוש חורג מתכנית" והוא חייב להיות מוגבל בזמן. אף המחוקק הגביל וקבע שלא ניתן לאשר שימוש החורג מהשימוש המקורי בצורה מהותית, בגדר "סטייה ניכרת", סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע: 151 (א). "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין"..  

כאמור לעיל , הקלה והיתר לשימוש חורג  יינתנו בתנאי שהסטייה מהתוכנית לא תהיה ניכרת ולא יחול שינוי באופי הסביבה בעקבות אישור ההקלות. להלן מקרים הנחשבים כ "סטייה ניכרת":

בניין הינו אלמנט קבוע לאחר בנייתו וקיים עשרות ומאות שנים. אספקטים תכנוניים שלא נלקחו בחשבון בעוד מועד וטעויות בביצוע אינם ניתנים להשלמה. תיקון בדיעבד כרוך במאמצים ומחיר כבדים מאוד.

כדי לקשור מערכת שלמה של סוגיות אלו נקבעה סדרה של חוקים ותקנות לבניה וקבלת היתר בנייה. מערכת זו כוללת בדיקה והסכמה של גורמים רבים אשר הופקדו על השמירה והפיקוח של מכלול ההיבטים.

  • שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית המשנה את אופי הסביבה.

  • הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.

  • סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.

  • הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.

  • בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית.

  • בנייה בניגוד להוראות הנוגעות לענייני איכות הסביבה שנקבעו בתוכנית.

  • בנייה בניגוד להוראות שקבעו טיפול בנגר עילי.

  • בניה בניגוד להוראות הבאות למנוע השחתת ערכי דת, היסטוריה ונוף או שימור מבנים ואתרים.

  • סטייה מהוראות למניעת הגבלת שדה ראייה.

  • סטייה ממס' מקומות החניה הנדרשים.

  • שינוי שימוש בבניין שנקבע כשטח שירות למטרה עיקרית.

  • סטייה מהוראות בדבר תוקפה של תוכנית או כשנקבע כי סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.

  • תוספת אחוזי בנייה מעבר לנקבע בתוכנית שהופקדה או אושרה אחרי 1.8.89.

הסנקציות שבחוק על בנייה ללא היתר

בעבירות על חוק התכנון והבנייה ניתן להטיל על מי שהורשע בדין קנסות מסוגים שונים, כולם ו/או חלקם וזאת בנוסף למתן צו הריסה למבנה שנבנה ללא היתר ו/או צו הפסקת שימוש ביחס לשימוש חורג שנעשה במבנה. כן ניתן להשית על הנשפט עונש מאסר, בפועל או על תנאי וכן התחייבות להימנע מביצוע עבירה. חשוב לזכור כי הוראות החוק קובעים סכומי מקסימום ובמרבית המקרים התביעה אינה דורשת סכומי מקסימום ובית המשפט גם אינו משית על המורשע סכומי מקסימום. קביעת הקנסות והתשלומים האחרים נגזרים משיקולים רבים ומגוונים הקשורים לחומרת העבירה והיקפה. במקרים רבים במסגרת ההליך, מגיעים הצדדים להסדרי טיעון שתכליתם, בין היתר, להגיע להסדרים שיקטינו למינימום את הנזקים הנובעים מההליך.

סעיף 204 לחוק התכנון והבניה עוסק בעונש המוטל על מי שבנה ללא היתר, וקובע כי אדם המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי הוראות החוק, צפוי לקנס, מאסר למשך שנתיים, וכאשר מדובר בעבירה נמשכת צפוי קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.

על פי הוראות סעיף זה, אדם שביצע עבירות על חוק התכנון והבניה צפוי לקנסות מסוגים שונים בנוסף למתן צו הריסה למבנה שנבנה ללא היתר או צו הפסקת שימוש ביחס לשימוש חורג שנעשה במבנה. כמו כן, ניתן להשית על הנאשם עונש מאסר בפועל, עבודות שירות או מאסר על תנאי והתחייבות להימנע מביצוע עבירה.

עבירות בניה מתיישנות בחלוף חמש שנים. עם זאת, שימוש במבנה שלא לפי ייעודו או שימוש במבנה שנבנה ללא היתר מתחדשים מדי יום, והמועד שבו החל השימוש אינו רלוונטי עוד. כמו כן, אם הרשויות החלו לחקור עבירת בניה מסוימת שעון ההתיישנות נעצר, ללא קשר למועד שבו החקירה הופכת לכתב אישום.

הכשרת בניה חורגת בדיעבד

כאשר  בניה שנעשתה הינה אומנם ללא היתר בניה , אך לאור התכנית התקפה על המקרקעין, לו מבצע עבירת הבניה היה מגיש בקשה להיתר, היה מקבל אותה. על מנת להכשיר חריגות בניה יש צורך לדעת האם ישנם זכויות בניה למימוש במגרש. אם ישנם ניתן להגיש בקשה להיתר בניה ע"י מורשה לכך : אדריכל/ הנדסאי רישוי. במקרה שאין אז התהליך יותר ארוך ומסובך וגם יקר בהרבה. והוא כולל הכנת תב"ע ורק אח"כ היתר בניה.

עם זאת,לא רק התושבים נתונים לביקורת מצד הרשות המקומית, אלא גם להיפך.

בתיק 43490-08-11 מרכוס נ' עיריית הרצליה, תביעה אשר הוגשה ע"י משרדנו,  נזף שופט בית משפט השלום בתל אביב בעיריית הרצליה, על כך שבניין בן 12 קומות הניצב מול בית העירייה, פועל שנים ללא היתר בנייה, ומומחים שונים לא מצליחים לאורך השנים להבין, מה מידת חוקיותו, ואף פסק לפיצויים בסך של 10,000 לטובת מרשינו.

 

אל תעברו את התהליך לבד, ליווי מלא ע״י משרד עורכי דין מלי חיימוב.

תכנון והבניה הינם תחום המשפיע על כל עולם הנדל"ן במדינת ישראל, חוקי התכנון והבניה משפיעים על שווי הנכסים ועל הניתן או לא ניתן לבצע בהם, ולכן חשיבות ההבנה בתחום והמקצועיות בתחום זה הינה קריטית להצלחה של המיזם/פרויקט. לא אחת המיומנות והמקצועיות של העוסקים בתחום יכולה להביא להוצאה לפועל של מיזמים ו/או השבחה ניכרת בשווי הנכסים, ועל כן יש לבחור את בעלי המקצוע הנכונים ביותר לכך.תכנון ובנייה הינו תחום משפטי הדורש היכרות וידע מתחומים מגוונים ושונים וכן ניסיון רב, בשל המגוון הרחב של הגופים העוסקים בו.

תחום זה מתאפיין במורכבותו, בצורך בידע תאורטי ויכולת מעשית, ביורוקרטיה עיקשת וכן עבודה מאומצת אל מול מוסדות התכנון והבנייה השונים. נושאי רבים כמו רישוי, חריגות וליקויי בנייה, זכויות וכיו"ב מהווים את עיקר הליווי המשפטי הדרוש בתחום התכנון והבנייה כאשר הדרישה לבקיאות בתקנות, בחוקים ובנהלים הינה הכרחית בתחום זה.

משרדנו מעניק ללקוחותיו ייעוץ וליווי משפטי מקצועי בתחום התכנון והבנייה, ובתוך כך, ייצוג בערכאות השונות לרבות ייצוג משפטי בוועדות התכנון השונות, הגשת ערר, עריכת הסכמים שונים וטיפול שוטף ומקיף אל מול הרשויות המקומיות והגופים השונים הרלוונטיים.

מלי חיימוב

משרד עורכי דין ונוטריון

משרדים

רחוב ויצמן 51 תל אביב

"בית מידות" קומה 3

מיקוד | 6209109

טלפון | 03-501-7685

תפריט ניווט

פקס | 03-652-8602

דוא"ל| m.h@haimoff-law.co.,il