התחדשות עירונית – תמ"א 38 - פינוי בינוי

 איך תוכל להשביח את הדירה שלך באלפי שקלים ללא תשלום- תמ״א 38.

359967 359967 pic

הבניין ישן?

מעוניין במרפסת חדשה, בניין חדש, מעלית או אפילו דירה גדולה יותר ללא תשלום?

גם אתה יכול לקבל כל זאת מבלי להוציא שקל מכיסך- תמ"א 38 /התחדשות עירונית  – המדריך.

אז איך עושים את זה ?

במיוחד עבורך חיברנו מאמר קצר המסביר את השלבים המצויים בהליך תמ"א 38,  

מה אתה יכול להרוויח ממנו וכמובן מה הסכנות האורבות בפתח.

 

מהי בעצם תמ"א 38 ומאיפה היא נולדה.

מתוך חשש שבהתרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל, מבנים רבים יתמוטטו ויגרם נזק רב בנפש וברכוש, החליטה הממשלה בתאריך 03/2005 לאשר תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הידועה בשם תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית).

תמ"א 38  הינה תמריץ לבעלי דירות ויזמים ומתן מענה למבנים ישנים, אשר אינם עומדים בתקן הישראלי 413 משנת 1980 הדורש את עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה ומטרתה לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה בהליכים מהירים ובתוך כך להעניק זכויות בנייה לצורך מימון החיזוק.

למעשה המודל להתחדשות עירונית המיושם בישראל מבוסס על מנוע כלכלי דרך המגזר הפרטי ואלו מתקיימים באמצעות שלושה גורמים- התושבים המחזיקים בידם את הזכויות הקנייניות, היזמים אשר בידם היכולת הכלכלית והרשות המקומית המאשרת את התוכניות לביצוע.

ראוי לציין כי בעלי דירות המעוניינים לבצע חיזוק בבניינם יכולים בעצמם לממן את עלות החיזוק בהתאם לתמ"א 38, להעסיק קבלן מטעמם, לבנות דירות חדשות, למוכרן ולהתחלק בהכנסות אחרי כיסוי הוצאות חיזוק המבנה והבנייה החדשה, אלא שרוב בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם במתווה של עסקת נטו כך שתמורת חיזוק המבנה ותוספת הבנייה, יקבל  היזם זכויות בנייה, לפיו יבנה דירות חדשות שיימכרו ברווח כלכלי.

תהליכים עיקריים למימוש התמ"א.

טרם התקשרות עם יזם כדאי ללמוד מס פרטים הקשורים לבניין אשר יעזרו לכם בניהול מו"מ מול היזם:

תחילה יש להוציא בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) נסח מרוכז של כל הבניין ומשם ללמוד על הזכויות הקנייניות של כל בעלי הזכויות בנכס:

  1. מי הבעלים הרשומים.
  2. האם הקרקע  היא בבעלות פרטית או  חכירה , לרוב בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ככל והקרקע מוחכרת יש לבדוק האם היא מהוונת.
  3. שטח המגרש - מגרש מעל 700 מ"ר הינו שטח המהווה רווח ליזם.
  4. למי מבעלי הדירות יש חלקים מוצמדים כגון: חניות, מחסנים וכדומה עניין זה חשוב שכן  כאשר יזם מציע הצעה כללית לכל הדיירים יש לקחת בחשבון שישנם דיירים שיש להם יותר זכויות מאשר לאחרים לכן ההצעה צריכה להיות בהתאם.
  5. האם הבניין לשימור

מומלץ להסתייע  בשלב מקדמי זה בעורך דין, אשר יבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות וניתוח הזכויות הקנייניות בלשכת רישום מקרקעין, לרבות אם יש בעיות ברישום, בעלויות הנכסים ובתחומים אחרים,אשר עלולים לעכב את תהליך קידום התמ"א.

לאחר בדיקת נסח טאבו יש לברר בעירייה ולקבל מידע תכנוני של הבניין כגון:  מה הם הזכויות של הבניין, כמה קומות ניתן לבנות, כמה בכל קומה והאם הבניין עומד בקריטריונים הראשוניים, כפי שנקבעו בתמ"א 38 לפיהם:

  1. מבנים שנבנו לפי היתר שהוצא לפני תאריך ה- 1.1.1980 אשר נקבעו ע"י מהנדס כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.
  2. מבנים בני קומה אחת או שתיים מעל 400 מ"ר.
  3. מבנים אשר  אינם מיואשים רוב הזמן לדוגמא, על מחסן לא תחול התכנית.
  4. התכנית לא תחול על מבנים המיועדים להריסה על פי צו בית משפט (ישנם מבנים שעל פי הוראות מהנדס יש להרסם, מבנים אלו אינם כלולים בתמ"א 38 ).

מומלץ לערוך בדיקות לעיל, באמצעות בעלי מקצוע כגון: אדריכלים ,שמאיים  או עורכי דין, אשר יבצעו עבורכם את הבדיקות ויפרטו בפניכם מה שווי הפרויקט ומה הרווח הכלכלי של היזם.

ככל שהרווח הכלכלי של היזם גבוה, כך ניתן לקבל  הצעות רבות  וטובות, אך רצוי לציין שככל והרווח היזמי בפרויקט נמוך, לא רצוי לבוא ליזם בדרישות גבוהות.  

 

נשמע טוב ? עכשיו צריך לקבל הסכמה מכלל הדיירים.

לאחר שקיבלת את המידע בדבר שווי הזכויות שניתנו לכם בבניין, השלב הבא הוא לזמן את בעלי הדירות לאסיפה דיירים. יש לתלות את ההזמנה לאסיפת דיירים על לוח המודעות 14 יום לפני מועד האסיפה.

בהזמנה חשוב מאוד לציין שמטרת אסיפת בעלי הדירות בבניין היא לקידום פרויקט תמ"א 38 ובחירת הנציגות.

יש לשתף את כל בעלי הדירות כפי שהם רשומים בנסח הטאבו ולגרום כי יסכימו לרעיון ביצוע תמ"א 38 בבנין, שכן אחוזי ההתנגדות גבוהים לא יקדמו את מימוש התמ"א 38 בבניין.

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. כאן חשוב לציין כי בתי המשפט נוטים בדרך כלל לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים .

 

יש הסכמה? עכשיו בוחרים קבלן.

לאחר שבחנת את אפשרות קיום הפרויקט ואת הסכמת הדיירים הראשונית לביצוע הפרויקט, עוברים לשלב מציאת הקבלן המבצע.

שלב זה הינו קריטי להצלחת הפרויקט וחשוב מאד לבחון בין היתר מספר נקודות:

  • ניסיון עבר.
  • אמידותו הפיננסית של הקבלן לביצוע הפרויקט.
  • קיומה של פוליסת ביטוח אשר עומדת בהתאם להוראות תמ"א 38.

נקודה חשובה נוספת אשר אינה נמצאת בפן המקצועי היא עניין של אינטואיציה אישית, גם אם קבלן מסוים מציג מצג מרהיב אך אתם מרגישים תחושה פנימית שמשהו לא בסדר, זה הזמן לבחון את הקבלן מחדש ואף להחליפו עד שמוצאים את הקבלן הראוי לביצוע הפרויקט שכן מדובר בעסקה מורכבת הכוללת לרובנו את הנכס הכלכלי היקר לנו מכל.  

לאחר שנמצאו מס יזמים המעוניינים להתקשר עמכם בהסכם לביצוע התמ"א כדאי לקיים אסיפת דיירים נוספת שבמסגרתה יוצגו כל הצעות היזמים וקבלת החלטה בעניין.

 

מה תקבלו במסגרת התמ"א .

בדרך כלל במסגרת התמ"א 38 ניתן להוסיף  תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף(בדרך כלל ממ"ד), מרפסת שמש, מחסן, (ככל שקיים שטח לכך) התקנת מעלית גדולה יותר או חדשה( ככל שהמבנה מאפשר), חנייה (ככל שקיים שטח לכך), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד',  שיפוץ המקלט וחדרי אופניים/עגלות /חדר האשפה.

חשוב לציין, כי כל האמור תלוי בקבלת אישור הוועדה לתכנון ובניה בוועדה המקומית וזאת בשל העובדה כי החוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ"א 38, ולפיכך ההשבחות יכולות להשתנות מעיר לעיר.

 

עלייה משמעותית בערך הדירות בבניין.

על פי הערכות  שמאיים השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, המוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לעליית ערך הדירות ב-20%-30%.

כאשר הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-30% ואף יותר. וזאת בשל הרחבת הדירה בחדר נוסף.

נוסיף,  כי בערים בהן קיימת מצוקת חניה כמו בעיר תל אביב , דירה המשודרגת בהוספת חניה במסגרת תמ"א 38 תעלה את ערכה באחוזים גבוהים יותר במקומות בהם לא ניתן להוסיף.

 

חשוב לציין, ישנם סיכונים.

למרות שברוב המקרים מדובר בעסקה רווחית וכדאית לבעלי הדירות, אשר במקביל למיגון הבניין מפני רעידות אדמה באה לידי ביטוי בשיפור רמת החיים הנוכחית, וכן בעליית ערך הנכס, קיימים גם סיכונים בעסקה כזו.

במסגרת עסקת תמ"א ישנם דגשים שיש לשים לב אליהם כמו :

  • מתן בטוחות וערבונות מצד הקבלן לסיום הפרויקט.
  • הגבלת זמן לסיום הפרויקט.
  • הותרת שיקול דעת ליזם ללא יידוע הדיירים.
  • העדר שקיפות בין הדיירים.
  • במקרים רבים הקבלן המבצע אינו עומד בזמנים ולכן מבקשים בעלי הדירות לנתק את ההתקשרות עם הקבלן וזאת בכדי ליצור התקשרות עם יזם אחר.

 

עוברים לחתימת ההסכם.

בשלב זה, יש להגדיר את הפרויקט עצמו והתחייבות הצדדים לפרויקט. טרם חתימת ההסכם חשוב כי החוזה יתייחס בגופו לנקודות הבאות:

  • פירוט הפרויקט ועבודות הבנייה -  בסעיף זה מפורטות העבודות העתידיות להתבצע בפרויקט ע"י הקבלן המבצע.
  • קבלת היתר בנייה- חשוב להתנות את קיום תוקף ההסכם בקבלת היתר בניה בהתאם להוראות תמ"א 38.
  • מועדי התחלת ביצוע הפרויקט, מועד סיום הפרויקט והסנקציות על הפרתם– סעיפים אלו מגדירים את זמני העבודה של הפרויקט, פיצוי בעלי הדירות באם הקבלן המבצע אינו עומד בזמנים המוסכמים ואף ביטולו של ההסכם.
  • מיסים ותשלומים – תחת סעיף זה הקבלן מתחייב לשלם את כל המיסים והתשלומים הנגזרים מהפרויקט כך שהדיירים לא ישלמו ולא שקל אחד החל מתחילת ההליך ועד סיומו.
  • בטוחות – כאמור לעיל, נקודה חשובה ביותר בהסכם, בו אנו דורשים ערבויות בנקאיות לכיסוי עלויות בניית הפרויקט במידה והקבלן המבצע יאלץ להפסיק את תהליך הבניה.
  • רישום ו/או תיקון צו בית משותף – צו בית משותף תפקידו לזהות באופן ייחודי כל דירה ודירה וכן את בעליו לכן עם סיום הבנייה  על הקבלן המבצע לדאוג לתיקון הצו ולעדכנו בלשכת רישום מקרקעין.
  • חומרי הבנייה -  חשוב לחייב את הקבלן המבצע להשתמש בחומרים  אשר יתאימו לדרישות התקנים בהוראת התמ"א 38.
  • אחריות ותיקונים –  בעת בניית ההסכם יש לדאוג לסעיף אשר מטיל על הקבלן המבצע פרק זמן ואחריות לתיקון פגמים אשר עלולים להתגלות לאחר סיום הפרויקט.
  • פוליסת ביטוח קבלן – סעיף חשוב נוסף הינו סעיף המחייב את הקבלן המבצע לרכוש פוליסת ביטוח אשר תכסה כל נזק אשר יגרם לכל אדם, רכוש ואף למבנה עצמו בעקבות עבודות הבניה.
  • סעיף נוחיות – כפועל יוצא מכל פרויקט בניה ישנו רעש רב בזמן עבודות הבניה, לכן חשוב לתחום ולהגדיר את שעות פעילות הבניה וזאת בכדי לדאוג כי הפגיעה בדיירים בעת ביצוע הפרויקט תהא פחותה כלל האפשר.
  • מועד מכירת הדירות החדשות – אינטרס הקבלן הינו למכור כמה שיותר דירות בשלם מוקדם ביותר שאפשר. מנגד, אינטרס הדיירים יהי כי הקבלן ימכור את הדירות בשלב מאוחר יחסית וזאת כדי שלא ליצור חזית משפטית בין הדיירים המקוריים לבין החדשים בשלב מוקדם של הפרויקט וכן, מניע נוסף למכירה של הדירות בשלב מאוחר יותר הינו לגרום לקבלן להשקיע בפרויקט וכך להעמיק את מחויבותו.

לצערנו, ישנם מקרים , לפיהם הקבלן המבצע אינועומד בזמנים ולכן מבקשים בעלי הדירות לנתק את ההתקשרות עם הקבלן, וזאת כדי ליצור התקשרות עם יזם אחר לביצוע פרויקט.

עם כל זאת חשוב להבהיר, חוזה טוב הינו חוזה אשר מכסה באופן מלא את כל הסוגיות האפשריות אשר עלולות להתרחש בעתיד.

לדוגמא בפסק- דין גטהון ואח' נ' הנדסה בירוק 5536-11-15, תיק אשר נוהל ע"י משרדה של עורכת הדין מלי חיימוב, פסק בית המשפט המחוזי  לביטול הסכם תמ"א עקב אי עמידה בזמני ההסכם ע"י הקבלן וכן נפסקו הוצאות בית המשפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 לחובתו של הקבלן.

 

אל תעברו את התהליך לבד, ליווי מלא ע״י משרד עורכי דין מלי חיימוב.

הסכם תמ"א 38 הינו מורכב ביותר, וכולל בתוכו סעיפים רבים אשר יכולים להביא לתשואות גבוהות אך גם סיכונים רבים, לכן טרם חתימה על הסכם תמ"א 38, חשוב להתייעץ עם עו"ד אשר מתמחה בתחום המקרקעין.

במסגרת התקשרות מול קבלנים לקראת ביצוע פרויקט תמ"א אנו דואגים בראש ובראשונה כי אתם ודירתכם תהיו מוגנים מפני כל  מאורע ומכשול אשר עלול לעלות בהסכמי תמ"א 38.

מעבר לביטחון הפיננסי אנו פועלים ביחד אתכם, מתחילת הפרויקט ועד סופו, למען מימוש מקסימלי של הזכויות האפשריות הניתנות במסגרת הסכם תמ"א 38.

כל זאת, תוך הקפדה יתרה כי כל העלויות פרויקט התמ"א 38, כולל שכר טרחת עורך דין מטעם הדיירים, יהיו על הקבלן המבצע, ללא כל תשלום מצד הדיירים.

 

פרטי התקשרות

  This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
  054-4959690

  03-6528601
  03-6528602
רחוב ויצמן 51, ת"א "בית מידות" ק' 3 מיקוד 6209109 קומה 3)